都是一件幸事,“以房养老”的现状与路径选择

  都是一件幸事,“以房养老”的现状与路径选择
  

笔者认为,如果上述老人拥有自有产权房屋,在自愿、合理评估和信息公开的前提下,借助于“以房养老”这一金融工具,将不流动的资产,变成老人的养老金、金融市嘲活”的投资品,毫无疑问是一种“多赢”选择,

这就不难理解,缘何“以房养老”这一西方的“小众产品”在我国更难落地的原因,未来20年,我国65岁以上老年人口要增加1亿多,到2030年将达到亿,到2050年将超过3亿,到2040年将达到亿的峰值。
  

笔者认为,如果上述老人拥有自有产权房屋,在自愿、合理评估和信息公开的前提下,借助于“以房养老”这一金融工具,将不流动的资产,变成老人的养老金、金融市嘲活”的投资品,毫无疑问是一种“多赢”选择。2012年,华东师范大学对上海静安、普陀、宝山9个街道约1400户50岁以上老年人进行问卷调查,无子女老人群体中%愿意参加“以房养老”,可见该模式在我国特殊老人群体中有生存土壤。由此,即便技术和数据基础缺失、价值评估和给付标准不定、仅一家公司推出产品,但居然有78人愿意尝试,证明“以房养老”潜在市场
  

2014年,保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,决定自2014年7月1日起到2016年6月30日止,在北京、上海、广州、武汉这四个老龄化较重的城市,开展商业保险机构“以房养老”产品试点。自此,“以房养老”金融产品在中国落地。但试点至今,只有一家保险公司推出“以房养老”产品,4个试点城市合计仅59户、78人以自己房产做抵押,购买了该产品。这其中,仅38户47人办完所有流程。

事实上,这一状况依然在业内和管理层预料之中。日前,保监会发出通知,将“以房养老”的试点时间延长至2018年6月30日,并在原有北京、上海、广州、武汉四城的基础上,将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市,以及部分省的地级市。房产是居民最重要的资产或财产之一,养老是国人头等大事,如果两者能够结合起来,对楼市也好,对逼近的养老压力也好,都是一件幸事。

潜在市场需求庞大

据华夏幸福介绍,从产品2015年3月获批到投放市场,仅仅一年多的时间。产品推出还面临制度、法律上的风险,数据和评估等基础工作也不成熟,老百姓在认识上还有待“补课”。比如,寿险精算“长尾数据”不足,房价波动规律难以掌握;房屋评估、保险有效期和保费给付等制定并无客观依据;不动产处置存在法律风险;“以房养老”与传统养老模式存在冲突;“以房养老”的公共属性与房价下跌和法律、信用风险造成的商业损失如何协调。

由此,无论是华夏幸福,还是愿意尝试产品的人,都为探索我国多渠道养老模式做出了巨大贡献。而且,幸福人寿产品试点给我们提供了重要的信息,从家庭构成来看,78个投保人中,无子女家庭老人占到40%,主要是孤寡、失独老人;从年龄来看,平均年龄为73岁,年龄最大的85岁,其中80岁以上的高龄老人占到一成。这意味着,对于那些无子女,或子女无暇照看,或子女无法提供保险产品附带的诸如养生、看护、医疗和精神慰藉等方面的养老需求,而老人刚好有一套产权住房,那么“以房养老”是不错的选择。

相比其他国家,我国老龄化还呈现失独、空巢、失能、高龄、贫困老人及子女无暇照顾的老人绝对数大,“三无老人”养老问题突出等特点。

笔者认为,如果上述老人拥有自有产权房屋,在自愿、合理评估和信息公开的前提下,借助于“以房养老”这一金融工具,将不流动的资产,变成老人的养老金、金融市嘲活”的投资品,毫无疑问是一种“多赢”选择。2012年,华东师范大学对上海静安、普陀、宝山9个街道约1400户50岁以上老年人进行问卷调查,无子女老人群体中%愿意参加“以房养老”,可见该模式在我国特殊老人群体中有生存土壤。由此,即便技术和数据基础缺失、价值评估和给付标准不定、仅一家公司推出产品,但居然有78人愿意尝试,证明“以房养老”潜在市场需求很庞大。

国外经验与模式

纵观全球,住房在社会保障中占据重要位置。一般来说,社会保障越不完善,住房替代或补充社会保障的功能就越突出。在发展中国家,政府提供的社会保障一般不够,靠房子养老是普遍现象。即便是拥有优厚社会保障的发达国家,利用住房来补充养老支出,也是普遍现象。“住房+养老”,新加坡可谓典范,以公积金局和建屋发展局为主体,形成“建房-买房-售房-养老”完整链条。1997年,由保险合作社推出针对私房“反向按揭”。2006年,建屋发展局推出覆盖人口84%的公房“反向按揭”,针对62岁以上、收入低于3000新元的老人,建屋发展局回购公房30年租期,并将回购资金填补公积金退休户头。达到65岁最低提取年龄时,加入计划的新加坡公民或永久居民,就能提取可持续终身的每月入息。目前,公房“反向按揭”很灵活,比如“小型公寓计划”、“屋契套现增收计划”、“闲屋出租计划”等。

素有“养老天堂”美誉的日本,即便有国民年金、厚生年金、医疗和介护保险等“三道关”保障,但作为老龄化最严重国家,养老金面临枯竭。老龄化超预期、经济滑坡拖累年金积累,日本不得不在1981年推出“以房养老”。房产高值、老人住房拥有率高是两个条件。

目前,日本已形成政府直接融资型、政府间接融资型、民间机构参与型等三种“以房养老”模式,即由政府设置相关机构,直接对“反向抵押”贷款进行经营管理;由政府部门作为第三方在金融机构和借贷人之间牵线,帮助老人从金融机构贷款;由银行、信托或地产公司向老人提供医疗看护资金,同时通过证券化来获得回流资金和投资收益。不过,日本“以房养老”进展很不顺利,20多年来,武藏野市仅有100多个案例。日本地震频繁、对于泡沫危机再来的担忧以及东亚传统文化很强的继承观念等,是导致“以房养老”日本“遇冷”的主要原因。

从国际上看,“以房养老”确实是一个小众业务。比如,英国2012年新发放反向抵押万单,占同期65岁以上老人比例不足%;2011年,香港推出反向按揭计划,允许年龄在55岁以上的居民,将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅向银行提出按揭,但计划推出至今,总共只接获了459起申请;美国是最早开展“以房养老”的国家,因担心寿命拉长和房价下跌等风险,期初美国金融机构参与率很低。后来,不仅相关法律,还有政府机构如金融消费者保护局、联邦住房管理局等,保护借贷双方的权益。2009年“次贷”危机期间,联邦住房管理局为“反向按揭”项目提供近50亿美元的损失准备金。即便如此,1990年以来,美国仅录得80万宗案例,仅约3%的参与比例,相比每年新增200万老年人,确实是“小众”产品。

缘何“以房养老”问津者寥寥?一是成本比较高,申请反向按揭时,评估、担保、保险和法律咨询等中间费用较高,加上房屋无法流动,金融机构给予的按揭利率比较高;二是法律风险突出,包括按揭贷款到期或老人去世,老人或实际居住人不愿意搬离,而法律倾向于保护基本居住权;三是发达国家经历数轮楼市泡沫,特别是上世纪90年代日本地产泡沫、2008年美国“次贷危机”等,金融机构对于反向抵押兴趣不高;四是东亚国家受“但留方寸地,留与子孙耕”的观念影响,情感上不愿意将房屋让予出去。在我国,法律风险更突出,特别是70年产权到期后如何续期,直接决定房屋的评估价值;我国无法像美日一样可以通过证券化来缓解资金压力,提供该产品的利率会更高,从而挤压每月给付的保险金;近20年,我国房价一直攀升,且受规划、政策等非市场化因素影响,机构和按揭申请者在评估上难以达成共识。

这就不难理解,缘何“以房养老”这一西方的“小众产品”在我国更难落地的原因。但是,“落地难”并非前景黯淡。首先,国人住房拥有率高、资产中房产占比高、核心城市房价长期上涨、不动产为优质抵押品、养老压力山大等,决定了我国发挥住房养老功能具有前提条件、客观基础和必然性;其次,我国传统的养老模式——居家养老和“养儿防老、房产传儿”体现的就是住房的养老功能;再者,我国城镇居民70%的财产是房屋,城镇居民也热衷于买房,重要原因就是社会保障不健全,未来教育、医疗和养老等方面的支出不确定性很大,买房变相等于抵御不确定性。2015年发布的《中国家庭金融调查报告》显示,房产占我国家庭总资产的69%,而美国只有30%;四是,“三无老人”等特殊群体靠房子养老的需求迫切,“以房养老”小众的结论不成立。

深度挖掘住房养老功能

进入老龄化后,养老压力会增加。未来20年,我国65岁以上老年人口要增加1亿多,到2030年将达到亿,到2050年将超过3亿,到2040年将达到亿的峰值。根据中国社会科学研究院世界社会保障中心的数据,中国职工养老储备指数中,78%均来自保障率低第一支柱——公共养老金,即强制性的社会保险,而本应发挥支柱作用的第二、第三支柱的发展严重不足。而且,《中国养老金发展报告2015》数据显示,2015年城镇职工基本养老保险个人账户空账已达万亿元,比2012年增加5000亿元,全国企业退休人员平均月养老金不过1900元,成本水涨船高,无法支撑养老。

需要注意的是,发挥住房的养老功能,或靠房子来养老,其形式是多种多样的,“以房养老”只是其中之一,还包括“大房换小房”、多余房屋出租、房屋抵押消费贷款、售房资金和养老保险的对接、房屋证券化、完善住区物业管理等等。即便是“以房养老”,也可以顺应老人“生于斯、老于斯”、“房产传儿”等传统,探索到期后子女优先回购,非参与型为导向的产品设计,即金融机构不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人等,并通过政府担保激励金融机构参与。政府作用在于,培育市场基础秩序,让老人有多种选择。

首先,政府要培育评估、担保、法律、房产经纪、金融服务等中介体系,不仅让围绕房屋价值实现的中介体系完善起来,而且要通过信息阳光化、“褒扬诚信、承接失信”,攻克“黑中介”顽疾,实现中介服务高效率、透明化、低成本,老人可以放心地将房产交予中介手中,以最大程度地体现房屋的价值、让房屋流动起来,这是目前房屋价值实现的最大“短板”之一。

其次,政府还要消除法律障碍。土地70年产权到期如何续期不明确,房屋价值评估就没有公认算法,金融机构和申请人难以达成共识,这是“以房养老”最大障碍,也是房屋价值实现的最大障碍。既然新加坡公有住房拥有者可参与“以房养老”,我国土地产权障碍也可以突破。

再次,政府积极参与很重要。“以房养老”的公共属性很突出,政府作用至关重要。比如日本、新加坡政府部门直接发行“反向按揭”产品,美国政府部门提供担保,保障“反向按揭”产品出现类似2008年金融危机的损失。本次试点,之所以仅一家保险公司参与,原因在于“反向按揭”是长周期产品,保险公司担心未来我国房价下跌。因此,我国必须有类政策性金融机构兜底系统性风险。

最后,加快资产证券化步伐。“以房养老”产品的资金流动还缺乏保证,重点城市可探索房屋资产证券化,金融机构发售“反向按揭”产品时,可将房屋在二级市场上证券化,缓解流动性压力,这也是规避违约、吸引机构参与、分散风险的渠道之一。

综上,住房在我国未来养老中的作用不可估量,“以房养老”只是一种选择。对我国数量巨大的特殊老人群体,很快进入退休阶段的“4-2-1家庭”,“以房养老”或许并非“小众”。政府是“以房养老”的最大参与者,其作用在于培育市场基础秩序,让房子能高效率、低成本、透明地流动起来,价值能充分实现,这是切合我国居民社保、财产、养老现状的必然选择,也是深度挖掘住房养老功能的基础条件。

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  由此,即便技术和数据基础缺失、价值评估和给付标准不定、仅一家公司推出产品,但居然有78人愿意尝试,证明“以房养老”潜在市场,一般来说,社会保障越不完善,住房替代或补充社会保障的功能就越突出,

这就不难理解,缘何“以房养老”这一西方的“小众产品”在我国更难落地的原因,即便是“以房养老”,也可以顺应老人“生于斯、老于斯”、“房产传儿”等传统,探索到期后子女优先回购,非参与型为导向的产品设计,即金融机构不参与分享房产增值收益,抵押房产价值增长全部归属于投保人等,并通过政府担保激励金融机构参与。